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最終更新日:2019年5月1日

一団地認定・連担建築物認定基準


第1章 主旨

一団地または一定の一団の土地の区域(建築基準法第86条の規定による一定の複数建築物に対する制限の特例を受ける区域)としての建築計画は、個々の建築物を単に寄せ集めた集団をさしているのではなく、各々の建築物が所定の計画水準に達していることはもちろんのこと、全体として防火上、安全上、衛生上支障ない計画でなければならない。それはまた同時に周辺の市街地とも調和し、その地域にふさわしい環境や街並みを形成することへの配慮も必要である。
そこで、このような主旨を生かした計画が可能なように、「一敷地一建築物」という建築基準法の原則を緩め、全体として調和のとれた計画の実現をめざして定められているのが、建築基準法第86条及び第86条の2の認定制度である。本基準はこの認定の運用基準として機能するよう定めたものである。
なお、本基準は、認定の申請に当たっての必要条件としての性格をもつものであるが、その条件を十分に充たすものであるか否かは、具体的な計画に即し制度の趣旨を勘案して判断するものとする。したがって、個々の規定に適合しない場合であっても、各建築物の位置及び構造について総合的な配慮がなされているものについては、弾力的に取扱うものとする。

第2章 用語の定義

この基準で用いる用語の意義は、次のとおりとする。

(1)法:建築基準法(2)令:建築基準法施行令

(3)敷地:令第1条第1項第1号による「1の建築物又は用途上不可分の関係にある2以上の建築物のある一団の土地」

(4)一団地:法第86条第1項の規定により一定の複数建築物に対する制限の特例を受ける区域(一団地認定適用区域)

(5)一定の一団の土地の区域:法第86条第2項の規定により一定の複数建築物に対する制限の特例を受ける区域(連担建築物設計制度適用区域)

(6)一団地等の区域:一団地または一定の一団の土地の区域

(7)一団地等の認定:法第86条第1項または第2項の規定による認定

(8)道路:法第42条に規定する道路

(9)居住用建築物:戸建住宅、共同住宅、寄宿舎等居住の用に供する部分を含む建築物

(10)特殊建築物:法第2条第1項第2号に規定する建築物

(11)地区計画等:都市計画法第12条の4第1項各号に掲げる計画

(12)基準建ぺい率:法第53条に規定する建ぺい率(パーセント)

(13)基準容積率:法第52条に規定する容積率(パーセント)

(14)公開空地:福井市総合設計制度公開空地基準による公開空地と同等な空地。(コミュニティスペースを除く。)

(15)一団地等の通路:一団地及び一定の一団の土地の区域内に設ける避難上有効な主要な通路

(16)建物取付通路:一団地及び一定の一団の土地の区域内の建築物の主要な出入口と団地内通路又は道路を結ぶ歩行者専用通路

(17)コミュニティースペース:主に団地居住者等が自由に利用できる空間

第3章 適用対象

1 地域・地区

一団地等の区域とみなす敷地は、原則として市街化区域に属しているものとする。なお、工業地域内における居住用建築物及び地区計画等の区域内において当該地区計画等の方針に適合しない建築物を含む場合は、原則として適用対象から除く。

2 規模

一団地等の区域の面積は、原則として表1の規模を有するものとする。

表1 必要区域規模
用途地域 規模
第1種、第2種低層住居専用地域 3,000平方メートル
近隣商業地域、商業地域 1,000平方メートル
その他の用途地域 2,000平方メートル

注:敷地の過半が属する用途地域による。

3 前面道路幅員及び接道

(1) 一団地等の区域の主たる前面道路は、用途地域に応じて幅員が表2(イ)欄に掲げる幅員以上であり、かつ、当該前面道路は当該幅員以上の幅員を有する他の道路に有効に接続していなければならない。
また、一団地等の区域は当該前面道路に1箇所で同表(ウ)欄に掲げる数値以上有効に接しなければならない。ただし、周囲の状況等により交通上及び安全上支障がないと認められる場合は、この限りでない。

表2 前面道路幅員及び接道

(ア)用途地域

(イ)前面道路幅員

(ウ)当該前面道路に接する部分の一団地等の区域の外周に対する割合

第1種、第2種低層住居専用地域

6メートル

6分の1

第1種、第2種中高層住居専用地域

第1種、第2種住居地域

準住居地域

6メートル

7分の1

その他の用途地域

8メートル

7分の1

注:敷地の過半が属する用途地域による。

(2)特殊建築物で、福井県建築基準条例(以下条例という)により敷地と道路の関係が定められている規定は、一団地等の区域内の複数の建築物の当該用途ごとの床面積の合計により、一団地等の区域と前面道路に関して適用される。
この際、条例の規定および(1)の規定の双方に適合しなければならない。

4 認定の単位

(1)一団地として認定をする区域は、隣地境界線及び道路境界線で区画される範囲とし、その形状は不整形でないものする。ただし、車道幅員が住居系用途地域内では6メートル以下、その他の用途地域内では8メートル以下で通過交通のおそれがない道路である場合については、当該道路を挟んだ区域とすることができる。

(2)一定の一団の土地の区域として認定する区域は、隣地境界線及び道路境界線で区画される範囲とする。

5 建築物の構造

主たる建築物の主要構造部は、耐火構造とする。ただし、耐火構造に準ずる耐火性能を有するものでつくられた建築物で、その位置、用途及び規模により防火上支障がない場合は、この限りでない。

また、これらの建築物のそれぞれの開口部は、防火上支障のない位置に設けることとする。ただし、当該開口部に法で定める防火戸その他の防火設備を有するものは、この限りでない。

第4章 設計基準

1 建ぺい率

計画建ぺい率は、次の式により計算した数値以下とする。ただし、基準建ぺい率が40パーセント以下の地域については、計画建ぺい率を30パーセント以下とすることができる。

計画建ぺい率(パーセント)=基準建ぺい率-20パーセント

2 容積率

道路により分断された複数の区域を一団地として認定する場合、それぞれの区域における容積率は一団地全体に適用される基準容積率を越えないものとする。
ただし、市長が周辺の市街地の環境上支障がないと認めた場合は、この限りでない。

3 公開空地

一団地等の区域内には、当該一団地等の面積の5パーセント以上の公開空地を設けるものとする。ただし、計画容積率が基準容積率の90パーセント以下の場合は、この限りでない。 

4 建築物の配置

(1)建築物は、道路中心線及び隣地境界線から5メートル以上かつ建築物の高さの5分の1以上離れていなければならない。

ただし、商業地域で建築物の配置計画が周囲の状況から安全上、防火上及び衛生上支障のない場合は、この限りでない。この際には、周辺環境の維持に十分配慮しなければならない。

(2)建築物相互間の空地の幅は、5メートル以上かつ建築物の高さの1月5日以上確保しなければならない。

(3)以下のいずれかに該当する場合は、前記(1)及び(2)は適用しない。

ア 建築物の階数が2以下で次のいずれかに該当し、防火上支障がない場合。

(ア)主要構造部を耐火構造としているもの。

(イ)主たる用途の建築物の付属となる用途に供しているもの。

イ 建築物の配置計画が周囲の状況により安全上、防火上及び衛生上支障がない場合。

5 通路

(1)配置と幅員

ア 一団地等の区域の出入口

一団地等の通路は、幅員6メートル以上の前面道路に2箇所以上で有効に接続しなければならない。ただし、歩行者専用の一団地等の通路が前面道路に接続する場合は、当該前面道路の幅員を4メートル以上とすることができる。

イ 歩行者優先の原則

一団地等の通路は、歩行者優先の原則に基づいて計画するよう努めなければならない。

ウ 敷地の接道

各建築物の敷地は、道路若しくは一団地等の通路に6メートル以上接すること、又は当該敷地内に長さ6メートル以上の一団地等の通路を含むこととしなければならない。

エ 一団地等の通路の幅員

一団地等の通路の幅員は6メートル以上とし、その構成は車道幅員4.5メートル以上、歩道幅員1.5メートル以上としなければならない。ただし、歩行者専用の一団地等の通路の幅員は4メートル以上とすることができる。

オ 特殊建築物の敷地の接道と一団地等の通路幅員

特殊建築物の敷地の接道と一団地等の通路幅員の関係については、条例の敷地と道路の関係が定められている規定を、「道路」を「一団地等の通路」と読み替えて適用する。この際、条例の規定及びエの規定双方に適合しなければならない。また、一団地等の通路は、第3章の3に規定する前面道路から、当該敷地まで有効に必要とされる幅員を有していなければならない。ただし、敷地が当該前面道路に直接接し、同等以上と判断される場合は、この限りでない。

カ 建物取付通路の長さと幅員

建物取付通路の長さは75メートル以内とし、幅員は3メートル以上としなければならない。ただし、当該建物取付通路を利用する建築物の主要な出入口の数が一の場合は、幅員を2メートル以上とすることができる。

(2)形状

一団地等の通路の形状は、次のアからウすべてに適合しなければならない。

ア 原則として行止りにしないこと。

イ 原則として階段又は縦断勾配が12パーセントを超える斜路にしないこと。

ウ 通路と他の部分との境界は、縁石等によって明示すること。

(3)緊急車両進入路

一団地等の区域内には、はしご付消防自動車等による消防活動上有効な進入路及び空地を設けなければならない。

6 駐車施設

(1)位置

駐車施設は、周囲の状況をふまえて歩行者等に対して安全上支障のない位置に適切に集約し、道路から直接駐車等を行う形態としてはならない。

(2)出入口

駐車施設の出入口は、次のアからエに該当する部分に設けてはならない。

ただし、周囲の状況又は駐車施設の規模、構造若しくは配置等により安全上支障がない場合は、この限りでない。

ア 幅員6メートル未満の道路

イ 交差点又は曲がり角(内角が120度を超えるものを除く。)から5メートル以内の道路及び一団地等の通路

ウ 縦断勾配が12パーセントを超える道路及び一団地等の通路

工 学校、保育所、公園等の主要な出入口又は踏切、バス停留所等から10メートル以内の道路

(3)安全対策

ア 駐車施設の出入口の幅員は5メートル以上とし、角地のすみ角を頂点とする底辺2メートル以上の二等辺三角形を含むすみ切りを設けなければならない。ただし、市長が周囲の状況等によりやむを得ないと認め、又はその必要がないと認める場合は、この限りでない。

イ 駐車施設の出入口付近は、当該出入口から2メートル後退した自動車用の通路の中心線上1メートルの高さにおいて、道路又は一団地等の通路の中心線に直角に向かって左右に各々60度以上の範囲内において当該道路又は一団地等の通路を通行する者及び自動車等の存在を確認できるようにしなければならない。

7 屋外空間の設計

(1)コミュニティースペース

ア 居住用建築物を含む場合は、コミュニティースペースの面積の合計を、原則として一団地等の区域の面積の3パーセント以上かつ150平方メートル以上(一の最小単位は50平方メートル)とし、一団地等の区域内の適切な位置に計画的に確保しなければならない。

イ コミュニティースペースと自動車等の通行する部分との間は、安全上支障がないよう植栽等により区画しなければならない。

(2)安全対策

ア 外壁面からの水平距離が当該外壁面の高さの平方根の2分の1以内で落下物のおそれのある部分においては、危険防止対策を講じなければならない。

イ 専用庭を設ける場合、その区画は高さ1メートル以下の植栽等としなければならない。

ウ 擁壁上部には、転落防止等の安全施設を設けなければならない。

(3)緑化

一団地等の区域内の緑化については、近隣商業地域及び商業地域においては一団地等の区域の面積の3パーセント以上、その他の地域においては5パーセント以上の緑地を設けなければならない。

また、駐車施設の周囲には、一団地等の区域内外の建築物及び歩行者に配慮した植栽等の緩衝帯を設けなければならない。

(4)前面空地等

条例第4条、第8条、第10条、第17条及び第18条の規定について、建築物の主要な出入口が前面道路に面しない場合は、「道路」を「一団地等の通路」と読み替えて適用する。

(5)その他

敷地相互の境界線上には塀(植栽帯を除く。)を設置しないこと。

第5章 環境基準

1 日影

この項の規定においては、冬至日における真太陽時午前8時から午後4時までの日影を基準とする。

(1)表4(ア)欄に掲げる用途地域において(イ)欄に掲げる建築物を建築する場合は、当該建築物が一団地等の区域内の他の建築物の居住の用に供する部分(その部分が(ウ)欄より低い場合は、(ウ)欄による部分)に対して(エ)欄に掲げる時間以上の日影を生じさせてはならない。ただし、建築する建築物と他の建築物との土地の高低差が大きい場合には、対象区域全体の地盤面に代えて、実際の状況を勘案して高さを設定すること。

表 4 日影による一団地等の区域内建築物の制限

(ア)用途地域

(イ)制限を受ける建築物

(ウ)平均地盤面 からの高さ

(エ)日影時間

第一種低層住居専用地域

第二種低層住居専用地域

軒の高さが7メートルを超える建築物又は地階を除く階数が3以上の建築物

1.5メートル

4時間

第一種中高層住居専用地域

第二種中高層住居専用地域

高さが10メートルを超える建築物

4メートル

4時間

第一種住居地域、第二種住居地域

準住居地域

高さが10メートルを超える建築物

4メートル

5時間

一団地等の区域が二以上の用途地域にわたる場合は、おのおのの居住用建築物又は居住用建築物の部分が属する用途地域に応じた制限を適用する。

(2)コミュニティースペースは終日日影とならないよう計画するものとし、終日日影となる部分が生じる場合は、その面積をコミュニティースペースの面積の10分の1以下としなければならない。ただし、近隣商業地域又は商業地域においては、この限りでない。

2 その他

建築物の建築に伴い電波障害、風害等の周辺環境への影響が予想される場合は、その防止又は代替措置等十分な対策を講じなければならない。

第6章 維持管理

一団地等の認定を受けた敷地及び建築物等は、この章の規定により適正に維持管理されなければならない。

1 管理

(1)一団地等の認定の申請者は、様式1による管理計画書を申請時に市長に提出しなければならない。

(2)分譲住宅を含む居住用建築物を建築する場合は、分譲契約書等の案を申請時に市長に提出し、入居者に対して認定内容(第7章変更手続きを含む)の周知徹底を図らなければならない。なお、管理規約が設定された際には、速やかに管理規約書を市長に提出しなければならない。

(3)一団地等の区域の管理者は、認定図書を保管しなければならない。

(4)認定を受けた一団地等の区域内の敷地及び建築物等について、譲渡又は貸与等を行う場合は、認定内容を承継しなければならない。

2 表示板の設置

(1)一団地等の認定の申請者は、当該一団地等の区域が法第86条又は第86条の2の規定により認定を受けたものである旨を、団地内の適切な場所に様式2により表示しなければならない。なお、表示板は材質をステンレス等の耐候・耐久性に富んだものとし、堅固に固定するものとする。

(2)一団地等の区域の管理者は、表示板が破損した場合は、すみやかに修復しなければならない。

第7章 公告、取消し、変更手続等

1 公告と認定の効力

この基準により受けた認定は、対象区域その他建設省令で定める事項について市長が公告することにより、その効力を生ずる。

2 取消し

この基準により受けた認定の取消しは、当該区域内の敷地及び建築物が、取消し後も法及びその他関係法令等に適合する場合で、市長が安全上、防火上及び衛生上支障ないと認めたものに限る。なお取消しは、国土交通省令で定めるところにより市長が公告することによりその効力を生ずる。

3 分割

この基準により認定を受けた敷地及び建築物等については、その分割を認めない。ただし、建築物毎の分割において、その部分が法及びその他関係法令等に適合し、かつ、残余の部分がこの基準に適合する場合で、市長が安全上、防火上及び衛生上支障ないと認めるときは、この限りでない。この場合、従前の認定の取消しと、分割した区域の残余部分について再度市長の認定を受けなければならない。

4 増築等

この基準により認定を受けた一団地等の区域内において、認定を受けた建築物以外の建築物の建築を行う場合は、再度市長の認定(法第86条の2第1項による認定)を受けなければならない。この場合は、増築する建築物を含めた計画が本基準に適合していなければならない。

5 軽微な計画変更

(1)この基準により認定を受けた一団地等の区域内において、軽微と認められる計画の変更に限り、この基準の範囲内で変更を行なうことができるものとする。この場合、当該変更については、様式3による変更承認申請書の正本及び副本に認定通知書及び変更図書2通を添えて事前に市長の承認を受けなければならない。
(2)申請を承認した場合は、様式4による変更承認通知書を申請者に通知する。
(3)申請を承認しない場合は、様式5による変更承認しない旨の通知書を申請者に通知する。

6 従前の認定区域の全てを含む新たな認定

この基準により認定を受けた区域の全部又は一部を含む土地の区域内について、新たに認定を受ける場合は、当該計画が本基準に適合していなければならない。この場合、従前の認定は新たな認定が公告された日から将来に向かってその効力を失う。

第8章 同意等

1 認定申請と同意等

(1)一団地等の認定を申請する者は、その者以外に当該対象区域内の土地について所有権または借地権を有する者があるときに、当該計画について、あらかじめ、これらの者が同意をしていることを証する様式6による書面を市長に提出しなければならない。

(2)この基準により認定を受けた一団地等の区域内において、認定を受けた建築物以外の建築物の建築を行うため、法第86条の2第1項による認定を申請する者は、その者以外に当該対象区域内の土地について所有権または借地権を有する者があるときに、当該計画について、あらかじめこれらの者に十分に説明を行い、その状況を書面で市長に報告しなければならない。

2 取り消し申請と合意

この基準により受けた認定の取り消しを申請しようとする者は、当該区域内の土地についての所有権または借地権を有する者全員の合意によるものであることを様式7により書面で市長に提出しなければならない。

第9章 一団地等の認定基準の特例

1 基準制定以前の一団地

(1)この基準の制定以前に認定を受けた一団地は、この基準によって認定された一団地とみなす。

(2)この基準に不適合な部分の改善については、第3章4(建築物の構造)及び第4章1(建ぺい率)の基準に適合し、居住環境等の向上に寄与する場合に限り、認定内容の変更を認めるものとする。

2 その他の特例

前章までの基準に適合しない部分について、この基準と同等以上に、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認められる場合は、前章までの基準にかかわらず認定できるものとする。 

附則

1 この基準は、平成18年4月1日から施行する。

この基準は、平成21年2月20日から施行する。
この基準は、平成31年5月1日から施行する。

お問い合わせ先

建設部 建築指導課
電話番号 0776-20-5574ファクス番号 0776-20-5751
〒910-8511 福井市大手3丁目10-1 市役所本館5階 【GoogleMap】
業務時間 平日8:30~17:15 (建築確認関係書類の申請は8:30から15:00までにお願いします)

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