土地・建物に関する基礎的な法知識

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建築物は様々なルールに基づいて建てられています。
自分の住んでいる地域にはどのような種類の建物が建てられるのか、また、どの位の規模の建物が建てられるのかということを知ることは、トラブル防止のためにも非常に大切なことです。
広範囲に及ぶこれらのルールをすべて理解することは容易なことではありませんが、ここでは一般知識として知っておきたい基本的なルールを主に説明します。

• 用途地域内の建築制限の概要
• 建築物の形態と敷地に関する規定
• 住民の合意に基づくまちづくりのための制度

用途地域内の建築制限の概要

地域の特性に応じた土地の合理的利用と住環境の保全を図るために用途地域を定め、それぞれの区域ごとに建築できる建物の用途・規模などを制限しています。
概要は次の表のとおりです。

用途地域と用途規制の概要

用途地域	用途規制概要
第一種低層住居専用地域	低層住宅の良好な環境を守るための地域です。 小規模なお店や事務所を兼ねた住宅や小中学校などが建てられます。
第二種低層住居専用地域 (福井市では定められていません)	主に低層住宅の良好な環境を守るための地域です。 小中学校などのほか、150平方メートルまでの一定のお店などが建てられます。
第一種中高層住居専用地域	中高層住宅の良好な住環境を守るための地域です。 病院、大学、500平方メートルまでの一定のお店などが建てられます。
第二種中高層住居専用地城	主に中高層住宅の良好な環境を守るための地域です。 病院、大学などのほか、1,500平方メートルまでの一定のお店や事務所などが建てられます。
第一種住居地域	住居の環境を守るための地域です。 3,000平方メートルまでの店舗、事務所、ホテルなどは建てられます。
第二種住居地域	主に住居の環境を守るための地域です。 店舗、事務所、ホテル、ぱちんこ屋、カラオケポックスなどは建てられます。
準住居地域 (福井市では定められていません)	道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と、 これと調和した住居の環境を保護するための地域です。
近隣商業地域	近隣の住民が日用品の買い物をする店舗等の業務の利便の増進を図る地域です。 住宅や店舗のほかに小規模の工場も建てられます。
商業地域	銀行、映画館、飲食店、百貨店、事務所などの商業等の業務の利便の増進を図る地域です。 住宅や小規模の工場も建てられます。
準工業地域	主に軽工業の工場等の環境悪化の恐れのない工業の業務の利便を図る地域です。 危険性、環境悪化が大きい工場のほかは、ほとんど建てられます。
工業地域	主として工業の業務の利便の増進を図る地域で、どんな工場でも建てられます。 住宅やお店は建てられますが、学校、病院、ホテルなどは建てられません。
工業専用地域	専ら工業の業務の利便の増進を図る地域です。 どんな工場でも建てられますが、住宅、お店、学校、病院、ホテルなどは建てられません。

建築物の形態と敷地に関する規定

1．敷地と建築物の面積に関する規定

敷地面積に対してどれくらいの建物が建てられるのかを建ぺい率・容積率で示し、用途地域に応じた制限を定めています。

• 建ペい率 建物の敷地面積に対する建築面積の割合のことをいいます。
  建築面積とは、建物を真上から見たとき(柱または壁の中心線でみます)の面積をいいます。
  ただし、水平距離が1メートルを超える軒やひさし等があるときは、その先端から水平距離1メートルを除いた線で囲まれた部分を建築面積に算入します。
  例 82平方メートル（建築面積） / 200平方メートル（敷地面積） × 100 ＝ 41
  建ぺい率は41パーセント
• 容積率 建物の敷地面積に対する延べ面積の割合のことをいいます。
  延べ面積とは、各階の床面積の合計の面積をいいます。
  2階建の場合は1階の床面積と2階の床面積の合計面積です 。

  本市の住居系用途地域の建ペい率・容積率の限度は次のとおりです。

  各用途地域における建ぺい率・容積率

  用途地域	建ぺい率（パーセント）	容積率（パーセント）
  第一種低層住居専用地域	50	80
  	60	100
  第一種中高層住居専用地域	60	200
  第ニ種中高層住居専用地域	60	200
  第一種住居地域	60	200
  第二種住居地域	60	200

2．建築物の高さの制限に関する規定

建築基準法では日照・通風・採光等を考慮し、用途地域に応じた建物の高さの制限を定めています。
高さの制限には、大きく分けて「最高の高さの制限」と「斜線による制限」と「日影による中高層建築物の高さの制限」の3つがあります。

• ア 最高の高さ制限（絶対高さ制限）
  第一種低層住居専用地域・第ニ種低層住居専用地域では、低層住宅の良好な住環境を保護するため、原則として、10メートルを超える建物は建築できません。

• イ 斜線制限
  用途地域ごとに道路及び隣地等の境界線からの一定の勾配の斜線の内側に建築物を収めることにより高さを制限するもので、次のような種類があります。
  • a 北側斜線制限
    敷地の北側境界線と北側前面道路の反対側の境界線からの斜線による高さ制限です。
    本市では、第一種低層住居専用地域が該当します。
  • b 隣地斜線制限 
    隣地境界線から建物までの距離により高さを制限するもので、用途地域により隣地境界線の立上がり高さ及び勾配が定められています。 
  • c 道路斜線制限 
    建築敷地の接する道路の幅員により建物の高さを制限するもので、用途地域に応じて道路幅員による斜線制限の勾配が定められており、適用距離は、用途地域・容積率によって変わります。

    斜線制限

    道路斜線	勾配 住居系 1.25 その他の地域 1.5
    隣地斜線	住居系及び白地地域 立上り高さ 20メートル、勾配 1.25 その他の地域 立上り高さ 31メートル、勾配 1.5
    北側斜線	第一種低層住居専用地域 立上り高さ 5メートル、勾配 1.25

• ウ 日影による中高層建築物の高さ制限
  良好な環境の確保を図るため、中高層建築物を建築する場合に、隣接地との敷地境界線から5メートルを超える範囲において一定時間以上の日影が生じないよう、建物の高さを制限するものです。 
  本市では、次の建築物が制限の対象となります。

  日影による高さ制限

  区域	制限を受ける建築物	平均地盤面からの高さ	敷地境界線からの 水平距離が10メートル以内の 範囲における日影時間	敷地境界線から 水平距離が10メートルを超える 範囲における日影時間
  第一種低層	軒の高さが7メートルを超える建築物又は 地階を除く階数が3以上の建築物	1．5メートル	4時間	2．5時間
  第一種中高層	高さが10メートルを超える建築物	4メートル	4時間	2．5時間
  第二種中高層
  第一種住居	高さが10メートルを超える建築物	4メートル	5時間	3時間
  第二種住居
  準住居地域

  その他の区域においては、住居系に影を落とす場合は検討が必要です。

3．道路と敷地に関する規定

建物を建てるときには建築基準法に基づく道路に、敷地が2メートル以上接しなければ建築することはできません。
建築基準法に基づく道路とは、原則として幅員が4メートル以上で次のアからオのいずれかに該当するものをいいます。

ア 公道(国道・県道・市道など)（建築基準法第42条第1項1号）
イ 都市計画法や土地区画整理法などの法律によりつくられた道路（同2号）
ウ 建築基準法施行時にすでに存在していた道路（同3号）
エ 道路法、都市計画法などの法律に基づき2年以内に事業執行されるものとして、特定行政庁が指定したもの（同4号）
オ 私道で特定行政庁が道路の位置の指定をしたもの（同5号）

なお幅員が4メートルに満たない道であっても―定の基準を満たす場合は、建築基準法に基づく道路として取り扱われていることがあります。（建築基準法第42条第2、3項）

住民の合意に基づくまちづくりのための制度

（1）建築協定

この制度は、一定の区域の住民が自発的に建築基準法で定めた最低限の基準に上のせして、建築物の敷地、位置、構造、用途等に関するルールを定め、互いに守り合って行くことにより、住宅地区としての環境又は商店街としての利便の増進を図り、魅力ある個性的なまちづくりや環境保全を実現しようとする制度です。

（2）地区計画制度

この制度は、地区の特性に応じて地区を単位に建築物の建て方など、都市計画法や建築基準法などでは対応しきれない部分を補いながら、一定条件の中で（制限項目等は都市計画法により定められています）新たなルールを上乗せし、きめ細かなまちづくりを進めていこうとするものです。
このようなまちづくりの制度として地区計画は、まちの主役である住民のみなさんを主体に、計画内容の検討や合意形成などを図ることにより素案を作成し、条例や法令に基づく手続きを経て都市計画決定されます。
地区計画が決定すると、その区域の中で行われる建築行為などは、建築確認に先立ち届出がなされ、市が建築物の建て方など地区計画の内答にそって指導・勧告を行い、少しづつ目標とするまちづくりが実現されていくことになります。